不動産業界 裏話

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ここまで札幌で部屋を探す際の気をつけたらいいよ〜ってことを書いてきましたが 一般的にはあまり知られていない裏の話を。

 

咋頃の不動産投資ブームにより 新しい考えの家主が増えてきましたが・・・

私の親世代 いわゆる団塊の世代の家主もまだまだご健在です。

そんな家主さんたちには 昔ながらの考えのままの人たちがいます。

 

自分の物件への愛が強すぎて 

「なんでうちの物件が決まらないんだ!」

「ちゃんと募集してるのか!」

 

そんな家主の物件は おかしな特約があったり リフォームのセンスがイマイチだったり。

家賃交渉もまずムリでしょうね。

 

そんな強気な家主の物件は どうしてもその物件がいい!って場合以外はスルーな方向で。

 

団塊の世代の家主さんがみんなそうだということではないですよ。

 

 

また どの物件でも入居時は荷物を入れる前に 全体的にチェックしましょう。

もし 壁に穴が開いてるとか 電気焼けで黒くなってる壁とか

その日の日付の新聞と共に写真を撮って そのまま管理会社に送っておきましょう。

 

実は賃貸不動産の営業って 給料が安いんですね。

基本給は少しで 大部分が歩合ですから。

稼げる営業は長くいますが 稼げない営業は辞めます。(私は後者)

入居した時の仲介営業マンが退去の時にいる確率は低いので 客観的な証拠は必要です。

 

契約書も出して費用も払った。

でも 入居まではまだ日がある。

窓のサイズとかどうなんだろう?

って時は 遠慮なく仲介の担当者に連絡しましょう。

「窓とかのサイズ測りたいので 鍵貸してもらえますか?」と。

ダメだとは言わないはずです。

実際私も何回もこういう対応はしてましたので。

特に初めての独り暮らしだと カーテンやらなんやら全て1から揃えるとなると 各所の寸法は大事ですよね。

入居当日は荷物を入れて片付けるだけで終わって 買い物に行く余裕もないでしょうから 改めて部屋の雰囲気とかを確認して 採寸して カーテンくらいは用意しておくのが良いでしょうね。

 

あと照明器具がない場合は照明器具と。

とりあえず照明とカーテンがあればしばらく寝泊まりはできますね。

 

棚とかは荷物を入れてみて 徐々にの方がいいかもしれません。

 

 

そして

 

このエントリーのメイン。

 

あなたが部屋を決めました。

契約と共に諸々のお金を払います。

 

そのうちの「仲介手数料」

 

これまさに仲介不動産屋の収入になります。

 

実はこの仲介手数料。

 

「借主・貸主双方合わせて家賃の1ヶ月分を上限とする」

と法律で決められてます。

 

通常 入居者は仲介手数料として家賃1ヶ月分+税を払います。

しかし 本来これは家主と折半するものなんですね。

 

 

そこで悪知恵を働かせた仲介業者の誰かが

「大家さん オタクの物件を優先的に紹介させてもらいますので 決めたら報酬をもらえませぬか?」

または家主から

「うちの物件決めてくれたら別に報酬出すから がんばって決めてよ!」

 

と言ったかどうかはわかりませんが。

 

仲介業者は

入居者から1ヶ月分+税

家主から1ヶ月分(税込)

の報酬をもらうんですね。

 

3万くらいの物件だと必然的に報酬は少なくなりますから 決めて欲しい家主は広告料として3ヶ月分とか出します。

 

そう

入居者からは「仲介手数料」

家主からは 「広告料」

 

本来両方合わせて1ヶ月分しか報酬が発生しないのに 見事に倍にしたんですね。

 

今は不動産投資家のコラムやブログ メルマガなども増えてますので軽くググれば出てきます。

その中で

「札幌はAD高いよね〜」

とか

「札幌でADなんか始めたから今は関東でも出す家主が増えたよね〜」

なんて書き込みもありますね。

この「AD」ってのが いわゆる家主から広告料として仲介業者に払うものです。

 

家主としては 広告料として仲介業者に払うか フリーレント(家賃無料期間)をつけて入居者に還元するか。

もしくは両方か。

これからの春の繁忙期を逃すと秋まで空く可能性が高くなりますから 家主も必死になります。

半年間空室のリスクを考えたら AD2ヶ月出したり プラスしてフリーレント1ヶ月つけてもコストとしては3ヶ月分ですからまだマシだと。

 

まぁ ここまでするのはやはり決まらない物件だったりしますがね。

札幌はなんたって雪の影響を受けにくい地下鉄ありきですから 地下鉄徒歩圏で決め筋な物件だと なかなかそこまで家主が譲歩しないかもしれません。

 

ホントねぇ 

こればっかりはなんともいえないんですよ。

賃貸物件って「出会い」ですから。

 

超決め筋物件で申し込みが入ってたけど 3月20日すぎになんらかの理由でキャンセルになったと。

もうその頃には4月入居の方々は物件を決めてますので それから決めるのが難しくなって4月以降も空いてたり。

 

これも超決め筋なんだけど 4月10日退去予定だったり。

 

まぁ そんな 時期が微妙にズレてるくらいなら できる営業マンは決めますがね。

 

 

今回の「家主からの広告料」については書くかどうか結構悩みましたが・・・

「賃貸物件 広告料」でグーグル先生に聞いてみると 書いてる方が結構いましたので私も書いてみました。

グレーな部分ではありますが 部屋を借りたい 貸したい 双方にとってもはや必須ではないかと。

部屋を借りたい人が イチイチ家主を調べて直接交渉するのも現実的ではありませんし 

部屋を貸したい人は 競合を差し置いても空室を埋めたいし これもまた借りたい人を自分で探すのも大変ですからね。

 

最後に

仲介業者には「宅地建物取引主任者」の資格を持った人間を置かなくてはなりません。

全員が持ってる必要はありませんが 仲介の際にはこの資格者による重説が必要です。

 

しかし 家主と直接契約する場合 家主からの重説は不要で宅地建物取引主任者の資格も不要です。

お互いに納得した契約書があれば有効です。

 

家主は何人とも契約してるので慣れたものです。

でも 入居者は一生のうちに何回かしか引越もしないでしょうし 建物賃貸借契約なんて慣れていません。

そこに中立な仲介業者を挟むのは 慣れていない入居者にとっては必要なことではないですかね?

家賃などの条件を交渉するにしても いつかは出て行く入居者が交渉するのと 毎度様な仲介業者が交渉するのでは結果に違いが出てくるのは当然でしょう。

 

一生のうちに何回かしかしない賃貸借契約でリスクを減らす為にも ある程度のコストは必要経費であると思うのは 私だけでしょうか。

 

リスクを負って物件を用意してくれる家主がいて

それを世間に公開する仲介業者がいて

その物件を求める入居者がいる

 

裏の事情はありますが これがみんなが幸せになるシステムとして機能しているのは事実ですね。